Pièces constitutives

Rapport de présentation - I Objet et justification de l’opération - B - Justification de l’opération

B - Justification de l’opération

1. Au regard des équilibres généraux

Des données qui précèdent, il apparaît que la Commune de Rubelles nécessite un rééquilibrage dans la composition de son parc de logements.

Le territoire peut en effet être caractérisé comme suit :
Au chapitre des points positifs, on notera : (source : projet d’aménagement et de développement durable du PLU approuvé le 25 janvier 2008)
- Un dynamisme important de la demande en matière de logement.
- Une stabilité de la population accueillie au cours des années 80.
- Un environnement boisé privilégié.
- Un taux d’activité élevé.
- Des logements récents, donc confortables.
- Un niveau d’équipement adapté.
- L’appartenance à une Communauté d’Agglomération.
• Au chapitre des points qui doivent alerter, on notera :
- Un vieillissement de la population.
- La stabilité de la population sur les 20 dernières années qui ne favorise pas le rajeunissement.
- Des voies importantes comportant des nuisances et des contraintes (L.111-1-4).
- Une liaison urbaine peu valorisante avec Melun.

En conclusion, les pistes de réflexion proposées sont :

Sur la base de l’analyse de l’état initial du site et du diagnostic socio-économique, la municipalité a défini plusieurs objectifs qui forment l’ossature de la stratégie d’aménagement et de développement communal.

Ces objectifs s’articulent autour de trois grands thèmes :
- ASSURER UN DEVELOPPEMENT RESIDENTIEL RÉGULIER ET ADAPTÉ
- PRESERVER LES ÉLÉMENTS DE QUALITÉ DE VIE
- PERMETTRE LE DÉVELOPPEMENT DES DIVERSES ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES.

Ces choix constituent les options fondamentales des élus pour le devenir de leur commune. La création de la ZAC doit conforter l’ensemble de ces objectifs démographiques et sociaux.

2. Au regard des orientations du PADD

2.1 - Assurer un développement résidentiel régulier (source PLU approuvé le 25 janvier 2008)

La commune souhaite maintenir un rythme régulier d’évolution de la population. Pour les 10 années à venir, elle souhaite assurer un rythme moyen de construction, d’environ 40 logements par an, soit un effort important par rapport au rythme de ces 15 dernières années (8,4 logements par an).

ORIENTATION 1 : Rechercher des extensions urbaines dans les derniers espaces manoeuvrables

L’urbanisation existante, les nuisances routières, ainsi que la protection des espaces de qualité environnementale limitent les zones d’urbanisation à vocation résidentielle.

Le secteur des Trois Noyers offre le potentiel le plus important.
Un petit espace à proximité des 3 Moulins permet le renforcement du tissu existant.
L’urbanisation nouvelle doit être maîtrisée grâce à un phasage opérationnel optimal.

ORIENTATION 2 : Prévoir des extensions plus économes de l’espace

Une meilleure gestion des extensions de l’urbanisation passe par une diminution de la surface des terrains à bâtir.

Celle-ci doit s’accompagner d’une variété d’implantation du bâti, plus fidèle aux implantations traditionnelles. On constate que, grâce à des implantations mieux pensées, les constructions anciennes dégagent plus de terrain privatif libre que les réalisations plus récentes.

ORIENTATION 3 : Favoriser la mixité sociale

Le P.L.U. de Rubelles s’attache à favoriser la mixité sociale par la répartition judicieuse de plusieurs types de logement correspondant à toutes les catégories de la société sans négliger le logement conventionné.

2.2 – Préserver les éléments de qualité de vie (source PLU approuvé le 25 janvier 2008)

ORIENTATION 1 : Maintenir les éléments qui font la qualité de la commune Rubelles possède des éléments essentiels à la qualité de vie : fort couvert boisé succédant à de grands espaces ouverts, présence de l’eau, limites franches d’urbanisation.

Les règles du P.L.U. doivent veiller à préserver ces éléments ainsi que les principes d’urbanisation qui permettent leur valorisation.

De même, de nombreux éléments bâtis traditionnels émaillent le ban communal. Ils ne sont pas protégés au titre des monuments historiques. La Loi Paysage permet cependant au P.L.U. d’en assurer le relevé et d’imposer des règles pour tous travaux les concernant.

Pour cela, les opérations nouvelles devront privilégier la variété comme l’harmonie dans le domaine de la hauteur, des formes et des couleurs (via un nuancier).

De meilleures implantations permettraient également d’apporter à la fois une certaine densité sans réduire les espaces libres.

ORIENTATION 2 : Raccorder les extensions aux zones urbanisées proches

Le secteur des Trois Noyers, au potentiel important, est en partie enclavé par des constructions éparses le long de la RD 636 et par la RD471 ; les quelques accès possibles doivent être optimisés afin d’éviter des opération en cul-de-sac.

De la même façon, des liaisons avec le village ainsi qu’avec les autres quartiers doivent être recherchées, même si les premières sont complexes à établir.

ORIENTATION 3 : Favoriser la création de liaison douces

Le P.L.U. permet de définir les liaisons éventuelles qu’il faut protéger et (ou) créer :
- accès au village,
- cheminement le long du ru du Jard.

3. Au regard du choix du site

3.1 – Dans les documents dʼurbanisme supra-communaux

Le site retenu pour réaliser la zone d’aménagement concerté des Trois Noyers est inscrit en « espace partiellement urbanisable » dans le schéma directeur régional (approuvé le 26 avril 1994) et en espace constructible, à vocation dominante de logements, dans le schéma directeur local (approuvé le 13 décembre 2006).

Ci-dessous : extrait du SD-RIF du 26 avril 1994.

La constructibilité du site a été confirmée par le projet de révision du SD-RIF (« pastilles » d’urbanisation préférentielle).

Ci-dessous : extrait du schéma directeur de Melun du 13 décembre 2006.

3.2 – Dans le plan local d’urbanisme

Dans le PLU approuvé le 25 janvier 2008, le site est décrit comme suit :
« Un secteur, plus important, n’est plus classé en zone naturelle. Il s’agit de la partie à vocation résidentielle du secteur 2 AU, secteur situé entre la RD 471 et la RD 636.

Le caractère essentiel de cette opération pour le devenir de Rubelles sera expliqué par la suite, on se bornera ici à exposer les raisons qui font que la zone 2AU dans son ensemble ne pouvait pas accueillir de l’activité agricole de manière pérenne.

Par sa situation de proximité avec la commune de Melun, et d’enclavement entre deux voies à forte circulation, la vocation agricole du secteur était en suspens. Le secteur est en effet situé en immédiate première couronne de la ville centre, il est donc un enjeu du devenir de l’agglomération à court terme.

Les conséquences pour l’agriculture seraient un compartimentage de l’espace agricole rendant improductive son exploitation et compliquant les déplacements des engins agricoles.

En limite Sud du ban communal passe la RD 605, rocade Nord de Melun. Le réseau routier de Rubelles est relié à plusieurs autres infrastructures routières rapides : les accès à l’A 5, à la RN 104, ainsi qu’à la RN 4 sont proches.

Si le devenir de la zone a d’ores et déjà fait l’objet d’une réflexion poussée, la complexité des enjeux ne permet pas d’ouvrir la zone à l’urbanisation dès l’approbation du P.L.U.

En effet, l’aménagement global et l’urbanisation de cette zone posent des questions qui méritent une réflexion plus aboutie, notamment à cause de la taille de cet espace.

Les interrogations concernent en premier lieu l’articulation de l’urbanisation future avec les infrastructures routières qui ont, sur la zone, une forte emprise foncière, visuelle et sonore. Aussi, les opérations à venir devront être pensées de manière à limiter les nuisance des voies.

Des liaisons avec l’urbanisation existante devront être prévues afin d’éviter que les nouveaux quartiers soient isolés.

Par ailleurs, les moyens de réduire les nuisances paysagères et sonores feront l’objet d’une réflexion au moyen d’une étude particulière, obligatoire au regard de l’article L. 111-1-4 du Code de l’Urbanisme.

Comme il a déjà été évoqué, ce secteur est intégré à la réflexion sur l’organisation du réseau de transport de l’agglomération melunaise et même de la Région francilienne. Des projets d’infrastructures routières lourdes concernent le secteur.

La définition précise de l’urbanisation du secteur ne peut se faire sans inclure la version définitive de ces projets routiers qui auront une grande influence sur la zone.

En plus des enjeux liés aux infrastructures de transport, l’aménagement de la zone doit être pensé de manière à optimiser l’articulation entre la partie résidentielle et la partie activités. Si la séparation établie par la RD 471 est nette, il reste nécessaire de réfléchir aux moyens de réduire les éventuelles nuisances de l’activité sur les habitations.

Cela demande un droit des sols qui évite les opérations partielles, que seul le classement en 2AU de la zone permet. Lorsque tout ou partie des hypothèques seront levées, une modification du P.L.U. pourra ouvrir ce secteur à l’urbanisation.

A tous ces enjeux techniques se superposent des enjeux institutionnels : le secteur doit faire l’objet d’une bonne entente entre la Commune, la CAMVS, le Conseil Général (qui gère les RD 471, 636 et 605), la ville de Melun et la commune de Voisenon. »

Le choix du site des Trois Noyers, pour réaliser une zone d’aménagement concerté à destination de logement, répond ainsi à un parti d’aménagement défini dans tous les documents de planification.

C’est pourquoi le plan local d’urbanisme a été modif ié le 29 octobre 2009, afin notamment d’ouvrir à l’urbanisation une partie de la zone 2 AU ( reclassement dans un secteur 1 AU a).

Ce reclassement concerne les terrains sur lesquels la Municipalité projette de réaliser la zone d’aménagement concerté, à l ’issue de l ’étude qui est effectuée dans le dossier de création de la ZAC. Le plan de zonage modifié est présenté en page suivante.