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AUTORISATIONS D'URBANISME
La délivrance d'une autorisation d'urbanisme permet à la commune de vérifier que les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme. En fonction du type de projet et du lieu, il faut déposer une demande de permis (permis de construire, d'aménager...) ou une déclaration préalable de travaux.
Les différentes demandes d’autorisations d’urbanisme concernent :
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La déclaration préalable de travaux (DP)
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Le permis de construire (PC)
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Le permis d’aménager (PA)
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Le permis modificatif de construire ou d’aménager
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Le permis de démolir (PD)
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Le transfert d’un permis de construire ou d’aménager
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Le permis de louer
Les déclarations sont les suivantes :
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Déclaration d’ouverture de chantier
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Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT)
Les demandes d’autorisation d’urbanisme et les déclarations se font par le biais de formulaire déposés (CERFAXXXX) accessibles sur le site internet suivant :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N319
1. La déclaration préalable de travaux
Une déclaration préalable de travaux est une autorisation d'urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l'extension d'un bâtiment existant, des travaux modifiant l'aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d'un bâtiment.
La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d'urbanisme en vigueur.
2. Le permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher : Unité de calcul des surfaces des constructions servant à la délivrance des autorisations d'urbanisme ou d'emprise au sol : Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements (exemple : marquises) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Pour les bâtiments existants, des travaux d'extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux.
3. Le permis d’aménager
Le permis d'aménager est une autorisation d'urbanisme qui permet à l'administration de contrôler les aménagements réalisés sur un terrain. Le permis d’aménager concerne, par exemple, la création d'un lotissement, d'un camping ou d'aires de stationnement. Les opérations soumises à cette autorisation peuvent varier si votre projet est situé dans le périmètre d'un secteur sauvegardé, dans un espace remarquable ou dans un milieu littoral à préserver.
4. Le permis modificatif de construire ou d’aménager
Lorsqu'une autorisation de construire ou d'aménager vous a été accordée, vous pouvez en obtenir la modification en déposant un permis modificatif pour des petits changements du projet initial. S'ils sont plus importants, vous devez déposer un nouveau dossier de demande de permis.
5. Le permis de démolir
Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme.
La commune de Rubelles a instauré un nouveau permis de démolir via la délibération N°2023-16 « Instauration du permis de démolir sur l’ensemble de la commune de Rubelles » approuvée lors du Conseil Municipal du 23 mars 2023.
Cette délibération remplace la délibération N°2008/01/06 qui ne concernait que les zones UA et UB du territoire communal.
Ce permis de démolir est exigé préalablement à la démolition partielle ou totale d’une construction sur l’ensemble du territoire de la commune.
Une demande d’autorisation spécifique préalable avant toute démolition doit être émise dans le cas où le permis de démolir n’est pas associé à un permis de construire ou d’aménager.
Votre demande de permis de démolir peut-être faite sur un formulaire CERFA :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1980
A noter que lorsque la démolition est liée à un projet de construction ou d'aménagement, la demande de démolition peut être faite avec la demande de permis de construire ou d'aménager.
6. Le transfert d’un permis de construire ou d’aménager
Le transfert d'un permis de construire ou d'aménager, en cours de validité, à une autre personne peut être autorisé par la mairie sous certaines conditions. Le transfert du permis ne repose sur aucun fondement réglementaire mais résulte d'une pratique administrative, reconnue par la jurisprudence.
7. La déclaration d’ouverture de chantier
La déclaration d'ouverture de chantier est un document qui permet de signaler à la mairie le commencement de ses travaux. Elle concerne uniquement le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager. Elle doit obligatoirement être adressée dès le commencement des travaux.
8. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux
Le titulaire d'une autorisation d'urbanisme doit adresser une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Daact) à la mairie pour signaler la fin des travaux. Cette déclaration est obligatoire pour les travaux issus d'un permis de construire, d'aménager ou d'une déclaration préalable de travaux.
Travaux dans l’habitation : Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
Pour tous les travaux listés ci-dessous il est nécessaire d’établir en mairie soit une déclaration préalable de travaux (DP) soit un permis de construire (PC) en conformité avec le règlement du Plan Local d’Urbanisme en vigueur.
Que faut-il faire à la fin des travaux
Pour signaler la fin des travaux le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est tenu d’adresser une DAACT (Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux) à la mairie.
Déclaration d’Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux (DAACT)
(Article R. 462-1 à R. 462-10 du code de l’urbanisme)
Cette déclaration, obligatoire, est à déposer à la fin du chantier suite à la délivrance d’une autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable).
Il faut distinguer deux types de fin de chantier :
Relative à l’urbanisme
Celle relative au code de l’urbanisme, article R 462-1. On parle d’achèvement lorsque tous les travaux soumis à permis de construire ou déclaration préalable (construction) sont réalisés, en particulier les enduits extérieurs, les peintures extérieures, les clôtures et plantations prévues au dossier de permis de construire.
La DAACT doit être faite au moyen du formulaire n°13408*05 en 3 exemplaires.
Pour tous les travaux de construction ou d’extension soumis à permis de construire, il faut joindre à la DAACT, le formulaire d’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux (RT 2018).
Lien : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1997
Relative aux impôts
Constructions nouvelles, changements de consistance (additions de constructions, surélévations…)
Celle qui doit être prise au sens fiscal en application de l’article 1406-1 du code général des impôts dit « la notion d’achèvement des travaux au sens fiscal, s’entend de locaux utilisables, c’est-à-dire, notamment pour lesquels le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les fermetures extérieures et les branchements sur les réseaux extérieurs sont terminés.
Cette déclaration doit intervenir dans les 90 jours calendaires suivant l’achèvement des travaux en renseignant :
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le formulaire n°6650 (maison individuelle et autre construction individuelle isolée)
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le formulaire n°6652 (appartements et dépendances dans un immeuble collectif)
9. Le permis de louer
La commune de Rubelles a instauré un permis de louer via la délibération N°2023-51 «Mise en place de l’autorisation préalable de mise en location nommée permis de louer» approuvée lors du Conseil Municipal du 14 décembre 2023.
Date d’entrée en vigueur du « permis de louer » et des obligations s’y rattachant à destination des propriétaires : 15 avril 2024.
Dans une optique de renforcement de la lutte contre l'habitat indigne, la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application du 19 décembre 2016 permet d’instaurer un « permis de louer » c’à’d de mettre en œuvre une autorisation préalable de mise en location ou la relocation d’un logement.
La demande d’autorisation préalable à la mise en location « permis de louer » devient obligatoire pour tout propriétaire bailleur privé souhaitant mettre en location ou en relocation un logement.
Les textes réglementaires permettent aux Collectivités compétentes et volontaires de définir des secteurs géographiques, ou des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable.
Ainsi plusieurs secteurs géographiques ont été définis sur la commune de Rubelles :
Rue de la Faïencerie, Cour du Parc, Route de Meaux, Place des Trois Moulins, Rue de Praslin et Chemin du Haut des Ponceaux selon la cartographie ci-dessous :
Rappel du processus :
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Chaque propriétaire bailleur est obligé de déclarer à la collectivité la mise en location ou de relocation d’un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d’un nouveau contrat de location ou avant sa mise en location.
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La demande d’autorisation préalable à la mise en location est faite en renseignant le formulaire CERFA N° 15652-01, voir lien ci-dessous :
Demande d'autorisation préalable de mise en location de logement (Formulaire 15652*01) Service-Public.fr
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La collectivité délivre un récépissé dans un délai d’un mois (avis favorable en l’état, avis défavorable, accord sous réserve de travaux à réaliser).
Il est possible pour la collectivité d’organiser une visite du logement par un tiers permettant d’attester la conformité du logement au règlement sanitaire départemental.
L’autorisation préalable de mise en location est valable deux ans suivant sa délivrance et doit être annexée au bail.
Le transfert de l’autorisation à un nouvel acquéreur d’un logement s’effectue sur simple déclaration auprès de la collectivité.
En cas de non-respect par le propriétaire bailleur, les contrevenants au respect de la déclaration sont passibles d’amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € en cas de location d’un bien malgré un avis défavorable du maire à l’autorisation préalable.